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अगर आपने फ्लोटिंग रेट (Floating Interest Rate) पर होम लोन ले रखा है और हाल के महीनों में ब्याज दरें बढ़ने के बावजूद आपके बैंक खाते से कटने वाली मासिक किस्त यानी ईएमआई (EMI) की राशि जस की तस बनी हुई है, तो इसे राहत समझकर खुश होने की गलती बिल्कुल न करें। ज्यादातर होम लोन ग्राहक यही सोचते हैं कि ईएमआई न बढ़ने से उनकी जेब पर कोई अतिरिक्त बोझ नहीं पड़ा है, लेकिन हकीकत इसके बिल्कुल उलट होती है। बैंकिंग व्यवस्था के इस छिपे हुए गणित के कारण आपके ऊपर अनजाने में लाखों रुपये के अतिरिक्त ब्याज का बोझ लद जाता है। भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) के दिशानिर्देशों के मुताबिक, जब भी ब्याज दरों में इजाफा होता है, तो बैंक ग्राहक की मासिक बजट क्षमता को ध्यान में रखते हुए सीधे ईएमआई बढ़ाने के बजाय चुपचाप लोन की अवधि (Loan Tenure) को आगे बढ़ा देते हैं। समय रहते इस बदलाव पर ध्यान न देने से आपका 20 साल का होम लोन 25 या 28 साल तक खिंच सकता है।
जब आप किसी बैंक या हाउसिंग फाइनेंस कंपनी (HFC) से फ्लोटिंग ब्याज दर पर होम लोन लेते हैं, तो आपकी हर महीने जाने वाली ईएमआई दो हिस्सों में बंटी होती है—पहला हिस्सा मूलधन (Principal) का होता है और दूसरा हिस्सा ब्याज (Interest) का। लोन के शुरुआती वर्षों में ईएमआई का बड़ा हिस्सा ब्याज चुकाने में जाता है और मूलधन बहुत धीरे-धीरे कम होता है। जैसे ही रेपो रेट या बैंक की आंतरिक बेंचमार्क दर (RLLR/MCLR) बढ़ने से आपके लोन की ब्याज दर बढ़ती है, वैसे ही आपके लोन पर लगने वाला कुल ब्याज बढ़ जाता है। चूंकि बैंक आपकी ईएमआई की रकम को स्थिर रखता है, इसलिए अब आपकी उसी ईएमआई का लगभग पूरा हिस्सा सिर्फ बढ़े हुए ब्याज को चुकाने में ही खप जाता है और मूलधन की कटौती लगभग रुक सी जाती है। उदाहरण के तौर पर, यदि आपने ₹40 लाख का होम लोन 20 साल के लिए 8.5 प्रतिशत की दर से लिया है और ब्याज दर बढ़कर 9.25 प्रतिशत हो जाती है, तो ईएमआई स्थिर रखने पर आपके लोन की अवधि लगभग 3 से 4 साल तक बढ़ सकती है और आपको कुल मिलाकर ₹8 लाख से ₹10 लाख तक का अतिरिक्त ब्याज चुकाना पड़ सकता है।
अगर आप इस भारी-भरकम ब्याज के जाल से बचना चाहते हैं, तो आपको तुरंत अपनी होम लोन शाखा में संपर्क करना चाहिए या बैंक के कस्टमर केयर पर आधिकारिक ईमेल भेजना चाहिए। बैंक से साफ शब्दों में कहें कि ब्याज दर बढ़ने की स्थिति में वे आपका लोन टेन्योर बढ़ाने के बजाय आपकी मासिक ईएमआई (EMI) को रीसेट करके बढ़ा दें। भारतीय रिजर्व बैंक (RBI) ने सभी बैंकों और वित्तीय संस्थानों को स्पष्ट निर्देश दे रखे हैं कि ब्याज दरों में बदलाव होने पर वे ग्राहक को ईएमआई बढ़ाने या टेन्योर बढ़ाने या फिर दोनों के संयोजन का विकल्प चुनने का अधिकार दें। जब आप टेन्योर स्थिर रखकर ईएमआई बढ़वाते हैं, तो हर महीने आपके मूलधन की कटौती तय समय के अनुसार होती रहती है, जिससे न केवल आपका लोन समय पर खत्म होता है बल्कि आप लाखों रुपये के अतिरिक्त ब्याज से भी बच जाते हैं।
यदि आपकी मासिक आय इतनी नहीं है कि आप बढ़ी हुई ईएमआई का बोझ उठा सकें, तो भी आपके पास लाखों रुपये बचाने के अन्य कारगर तरीके मौजूद हैं। सबसे बेहतरीन उपाय यह है कि जब भी आपके पास वार्षिक बोनस, टैक्स रिफंड या कोई अतिरिक्त बचत जमा हो, तो उससे होम लोन का आंशिक भुगतान (Partial Pre-payment) कर दें। फ्लोटिंग रेट होम लोन पर बैंक किसी भी तरह का प्री-पेमेंट चार्ज नहीं ले सकते। हर साल मात्र एक या दो अतिरिक्त ईएमआई के बराबर राशि मूलधन में जमा करने से आपके लोन की अवधि कई साल कम हो जाती है। इसके अलावा, यदि आपका पुराना होम लोन अभी भी बेस रेट या एमसीएलआर (MCLR) से जुड़ा हुआ है, तो बैंक को आवेदन देकर उसे तुरंत रेपो लिंक्ड लेंडिंग रेट (RLLR) में कन्वर्ट कराएं, क्योंकि आरबीआई के नियमों के तहत बाहरी बेंचमार्क से जुड़े लोन में ब्याज दरों का लाभ ग्राहकों को अधिक पारदर्शिता के साथ मिलता है।
आरबीआई के पारदर्शिता नियमों के तहत अब सभी बैंकों के लिए यह अनिवार्य है कि वे हर तिमाही (क्वार्टर) में ग्राहक को एक विस्तृत स्टेटमेंट भेजें, जिसमें अब तक चुकाए गए मूलधन, कुल ब्याज, शेष ईएमआई और लोन की नई समाप्ति तिथि (Maturity Date) का स्पष्ट उल्लेख हो। ग्राहकों को चाहिए कि वे मोबाइल बैंकिंग ऐप या इंटरनेट बैंकिंग के माध्यम से समय-समय पर अपना रीपेमेंट शेड्यूल (Amortization Schedule) डाउनलोड करके जांचते रहें। यदि आपको दिखे कि आपके लोन की बची हुई किस्तों की संख्या अचानक बढ़ गई है, तो तुरंत बैंक से संपर्क करके ईएमआई संशोधन का अनुरोध दर्ज कराएं। थोड़ी सी सतर्कता और बैंक के साथ सही समय पर किया गया संवाद आपकी मेहनत की कमाई के लाखों रुपये बचा सकता है।