Tier 2 Cities Real Estate Boom: मेट्रो से घर की दूरी अब तय कर रही प्रॉपर्टी के दाम! लखनऊ-नागपुर समेत 11 टियर-2 शहरों ने दिया 63% बंपर रिटर्न, टॉप 8 महानगर पिछड़े

भारतीय रियल एस्टेट बाजार में एक बड़ा और ऐतिहासिक संरचनात्मक बदलाव देखने को मिल रहा है। देश के पारंपरिक आठ महानगरों (मुंबई, दिल्ली-एनसीआर, बेंगलुरु, हैदराबाद, पुणे, चेन्नई, कोलकाता और अहमदाबाद) के मुकाबले अब टियर-2 शहर घर खरीदारों और निवेशकों को कहीं अधिक रिटर्न दे रहे हैं। भारतीय उद्योग परिसंघ (CII) और नाइट फ्रैंक इंडिया (Knight Frank India) की संयुक्त रिपोर्ट ‘इंडियाज नेक्स्ट रियल एस्टेट मार्केट्स’ के ताजा आंकड़ों के मुताबिक, देश के 11 उभरते हुए टियर-2 शहरों में आवासीय संपत्तियों (Residential Properties) की कीमतों में पिछले पांच वर्षों के दौरान औसतन 63 प्रतिशत की भारी-भरकम वृद्धि दर्ज की गई है।

इस जबरदस्त उछाल की सबसे बड़ी वजह इन शहरों में मेट्रो रेल नेटवर्क, नए एक्सप्रेसवे, रिंग रोड और अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डों का तेजी से विस्तार होना है। अब टियर-2 शहरों में भी घर या प्लॉट का भाव तय करने में सबसे निर्णायक कारक यह बन गया है कि वह इलाका नजदीकी मेट्रो स्टेशन या मुख्य ट्रांजिट कॉरिडोर से कितनी दूरी पर स्थित है।

रिपोर्ट के तुलनात्मक आंकड़े बताते हैं कि 2021 से 2026 के बीच देश के प्रमुख 8 महानगरों में संपत्ति की कीमतों में जहां 42 प्रतिशत की वृद्धि हुई, वहीं 11 प्रमुख टियर-2 बाजारों—लखनऊ, नागपुर, भोपाल, भुवनेश्वर, चंडीगढ़ ट्राइसिटी, गोवा, इंदौर, जयपुर, कोच्चि, विशाखापट्टनम और कोयंबटूर—ने संयुक्त रूप से 63 प्रतिशत का बंपर पूंजीगत रिटर्न (Capital Appreciation) दिया है।

दीर्घकालिक नजरिए से देखें तो 2016 से 2026 के 10 वर्षों के दौरान इन उभरते बाजारों ने 8 प्रतिशत की चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर (CAGR) दर्ज की, जो शीर्ष 8 शहरों की 4 प्रतिशत औसत विकास दर से ठीक दोगुनी है। रियल एस्टेट विशेषज्ञों का कहना है कि महानगरों में प्रॉपर्टी के दाम पहले से ही अत्यधिक उच्च स्तर (Saturation Point) पर पहुंच चुके हैं, जबकि टियर-2 शहरों में मजबूत बुनियादी ढांचे के चलते मांग और कीमतों में तेजी से विस्तार की अपार संभावनाएं बनी हुई हैं।

टियर-2 शहरों में मेट्रो कनेक्टिविटी ने आवागमन और प्रॉपर्टी वैल्यूएशन की परिभाषा बदल दी है:

• 0 से 1 किलोमीटर का प्रीमियम रेडियस: लखनऊ मेट्रो और नागपुर मेट्रो के सक्रिय और प्रस्तावित फेज के 1 किलोमीटर के दायरे में आने वाली आवासीय और व्यावसायिक संपत्तियों में सबसे तेज उछाल देखा गया है। दैनिक जाम से बचने और सुगम सार्वजनिक परिवहन के कारण वर्किंग प्रोफेशनल्स ऐसे प्रोजेक्ट्स के लिए 15 से 25 प्रतिशत तक अतिरिक्त प्रीमियम चुकाने को तैयार हैं।

• लास्ट-माइल कनेक्टिविटी का असर: मेट्रो स्टेशनों से 2 से 3 किलोमीटर के दायरे में स्थित उपनगरीय इलाकों (Suburbs) में टाउनशिप और गेटेड कम्युनिटीज की मांग तेजी से बढ़ी है। ई-रिक्शा, फीडर बस सेवाओं और शेयर्ड मोबिलिटी ने इन क्षेत्रों में रेंटल यील्ड (किराए से आय) को भी 20 से 30 प्रतिशत तक बढ़ा दिया है।

• लखनऊ और नागपुर का प्रदर्शन: लखनऊ में कानपुर रोड, हजरतगंज, मुंशी पुलिया कॉरिडोर और विस्तार ले रहे चारबाग-वसंतकुंज रूट के नजदीकी इलाकों में प्रॉपर्टी की दरें ₹6,500 से ₹8,500 प्रति वर्ग फुट तक पहुंच गई हैं। वहीं नागपुर में मेट्रो फेज-2 और मिहान (MIHAN) कॉरिडोर के चलते प्रॉपर्टी के रेट ₹4,500 से ₹6,500 प्रति वर्ग फुट के दायरे में मजबूत हुए हैं।

रिपोर्ट के अनुसार, टियर-2 शहरों का मतलब अब केवल ‘सस्ती प्रॉपर्टी’ नहीं रह गया है, बल्कि यहां अलग-अलग शहरों में विकास के अनुरूप दरों में बड़ा अंतर है:

• गोवा: अवकाश स्थलों और लक्जरी विला की मांग के चलते सबसे महंगा बाजार बना हुआ है, जहां औसत दरें ₹11,500 से ₹13,500 प्रति वर्ग फुट हैं।

• चंडीगढ़ ट्राइसिटी: मोहाली और न्यू चंडीगढ़ के विस्तार के साथ यहां कीमतें ₹7,500 से ₹10,500 प्रति वर्ग फुट के बीच हैं।

• जयपुर और कोच्चि: दोनों शहरों में आईटी पार्कों और मेट्रो कॉरिडोर के चलते भाव ₹7,000 से ₹9,000 प्रति वर्ग फुट के आसपास हैं।

• भुवनेश्वर और लखनऊ: प्रशासनिक, सांस्कृतिक और वाणिज्यिक हब होने के कारण यहां आवासीय संपत्तियां ₹6,500 से ₹8,550 प्रति वर्ग फुट के दायरे में मिल रही हैं।

• कोयंबटूर और इंदौर: औद्योगिक और शैक्षणिक विस्तार के कारण दरें ₹5,500 से ₹8,000 प्रति वर्ग फुट पर पहुंच चुकी हैं।

• नागपुर और विशाखापट्टनम: लॉजिस्टिक्स और पोर्ट कनेक्टिविटी के कारण ये बाजार ₹4,500 से ₹6,500 प्रति वर्ग फुट की किफायती श्रेणी में मजबूत वृद्धि दिखा रहे हैं।

टियर-2 शहरों का यह बूम केवल घरों की खरीद-फरोख्त तक सीमित नहीं है। कॉरपोरेट कंपनियों द्वारा टियर-2 शहरों में हाइब्रिड वर्क मॉडल, ग्लोबल कैपेबिलिटी सेंटर्स (GCCs) और रीजनल ऑफिस खोलने से कमर्शियल स्पेस की मांग भी बढ़ी है।

छह प्रमुख बाजारों—लखनऊ, जयपुर, नागपुर, इंदौर, कोयंबटूर और भुवनेश्वर—ने मिलकर टियर-2 शहरों के कुल वेयरहाउसिंग लीजिंग लेनदेन का लगभग आधा (5.3 मिलियन वर्ग फुट) हिस्सा दर्ज किया है। इसके अलावा संगठित खुदरा व्यापार (मॉल और शॉपिंग सेंटर) का 60 प्रतिशत स्टॉक भी इन्हीं शहरों में केंद्रित हो रहा है, जिससे स्थानीय अर्थव्यवस्था और रोजगार के नए अवसर पैदा हो रहे हैं।

केंद्र सरकार के बजट में पूंजीगत व्यय (Capex) का 55 प्रतिशत हिस्सा बुनियादी ढांचे के विकास पर खर्च हो रहा है और ₹17 लाख करोड़ की सार्वजनिक-निजी भागीदारी (PPP) परियोजनाएं पाइपलाइन में हैं। शहरीकरण की तेज रफ्तार के चलते 2050 तक भारत की शहरी आबादी 74 करोड़ तक पहुंचने का अनुमान है। ऐसे में जो निवेशक महानगरों के भारी-भरकम बजट और 2-3 प्रतिशत की कम रेंटल यील्ड से बचना चाहते हैं, उनके लिए मेट्रो कनेक्टिविटी वाले टियर-2 शहरों के उभरते कॉरिडोर 8 से 12 प्रतिशत की सालाना पूंजीगत बढ़त और बेहतर रेंटल इनकम के लिहाज से सबसे आकर्षक निवेश विकल्प साबित हो रहे हैं।