Rent Agreement Rules: मकान मालिक की हर शर्त पर न कहें ‘हां’, किराए पर घर लेने से पहले चेक करें ये 8 बातें, वरना कोर्ट-कचहरी के लगेंगे चक्कर!

नौकरी, पढ़ाई या बेहतर जीवनशैली के चलते नए शहर में किराए का मकान तलाशना जितना चुनौतीपूर्ण काम है, उससे कहीं अधिक सतर्कता किराएदारी की शर्तों को अंतिम रूप देते समय बरतनी होती है। अक्सर किराएदार घर पसंद आते ही जल्दबाजी में मकान मालिक (Landlord) की हर जायज-नाजायज शर्त पर बिना सोचे-समझे हामी भर देते हैं।

आगे चलकर यही जल्दबाजी सिक्योरिटी डिपॉजिट हड़पने, बिना पूर्व सूचना किराया बढ़ाने, अनुचित बिजली बिल वसूलने या अचानक मकान खाली कराने जैसे मानसिक और कानूनी विवादों की वजह बन जाती है। ऐसे मामलों में पुलिस थाने और सिविल कोर्ट के चक्कर काटने से बचने के लिए आवश्यक है कि आप रेंट एग्रीमेंट साइन करने और टोकन मनी देने से पहले इन 8 कानूनी और व्यावहारिक बातों की गहन पड़ताल कर लें।

किराएदारों के साथ सबसे आम विवाद खाली करते समय सिक्योरिटी डिपॉजिट (सुरक्षा निधि) की वापसी को लेकर होता है। कई मकान मालिक 6 से 11 महीने तक का भारी-भरकम एडवांस डिपॉजिट मांगते हैं और बाद में रंगाई-पुताई या सामान्य टूट-फूट के नाम पर मोटी रकम काट लेते हैं।

केंद्र सरकार द्वारा अधिसूचित मॉडल टेनेंसी एक्ट (Model Tenancy Act) के दिशा-निर्देशों के अनुसार:

• आवासीय संपत्तियों (Residential Property) के लिए सिक्योरिटी डिपॉजिट अधिकतम 2 महीने के किराए के बराबर ही होना चाहिए।

• एग्रीमेंट में स्पष्ट क्लॉज डलवाएं कि मकान खाली करने के अधिकतम 7 से 15 दिनों के भीतर बिना किसी अनुचित कटौती के सिक्योरिटी डिपॉजिट का पूरा रिफंड बैंक ट्रांसफर के जरिए किया जाएगा।

किराए के मकानों में दूसरा सबसे बड़ा आर्थिक शोषण बिजली दरों को लेकर होता है। कई मकान मालिक सिंगल कनेक्शन पर सब-मीटर लगाकर राज्य विद्युत बोर्ड की 6 से 8 रुपये प्रति यूनिट की नियमित दर की जगह किराएदार से 10 से 15 रुपये प्रति यूनिट की मनमानी वसूली करते हैं।

• हमेशा सुनिश्चित करें कि आपके पोर्शन या फ्लैट के लिए अलग और फंक्शनल सब-मीटर लगा हो।

• शिफ्ट होने से पहले मीटर की करंट रीडिंग को मकान मालिक की मौजूदगी में नोट करें और उसकी तस्वीर खींचकर एग्रीमेंट के साथ अटैच करें।

• मकान मालिक से पिछला मूल बिजली और पानी का बिल दिखाने को कहें, ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि पुराना कोई बकाया (Arrears) लंबित नहीं है।

मकान खाली करते समय अक्सर मकान मालिक सामान्य टूट-फूट (Normal Wear and Tear) का बहाना बनाकर डिपॉजिट काट लेते हैं। कानूनन समय बीतने के साथ दीवारों का स्वाभाविक रूप से फीका पड़ना या नल का सामान्य घिसाव किराएदार की गलती नहीं माना जाता।

रेंट एग्रीमेंट में मेंटेनेंस जिम्मेदारियों का स्पष्ट विभाजन दर्ज कराएं:

• मकान मालिक का दायित्व: प्रमुख संरचनात्मक मरम्मत (Structural Repairs), जैसे छत से पानी का रिसाव (सीपेज), दीवारों में दरारें, मुख्य पाइपलाइन की खराबी या बाहरी रंग-रोगन।

• किराएदार का दायित्व: दैनिक इस्तेमाल से जुड़े छोटे खर्चे, जैसे ट्यूबलाइट/बल्ब बदलना, आंतरिक स्विच सॉकेट या नल का वॉशर बदलना।

• शिफ्ट होने के पहले दिन ही पूरे फ्लैट के कमरों, टाइल्स, पंखों और सेनेटरी फिटिंग्स की वीडियो रिकॉर्डिंग बनाकर मकान मालिक को ईमेल या वॉट्सऐप पर रिकॉर्ड के तौर पर भेज दें।

भारत में अधिकांश रेंट एग्रीमेंट कानूनी और स्टाम्प ड्यूटी की बाध्यताओं के चलते 11 महीने की अवधि के लिए बनाए जाते हैं, क्योंकि 12 महीने या उससे अधिक के एग्रीमेंट का अनिवार्य रजिस्ट्रेशन सब-रजिस्ट्रार कार्यालय में कराना पड़ता है।

• एग्रीमेंट में पहले से तय करें कि 11 महीने की अवधि पूरी होने पर यदि नवीनीकरण (Renewal) होता है, तो किराए में अधिकतम कितनी वृद्धि होगी (आमतौर पर यह सालाना 5% से 10% के बीच मान्य होती है)।

• मकान मालिक अपनी मर्जी से बीच अवधि में अचानक किराया नहीं बढ़ा सकता। किराया बढ़ाने के लिए कम से कम 90 दिन (3 महीने) का लिखित नोटिस देना कानूनी रूप से अनिवार्य होना चाहिए।

अचानक मकान खाली कराने की धमकी से बचने के लिए लॉक-इन और नोटिस पीरियड के क्लॉज को ध्यान से पढ़ें:

• लॉक-इन पीरियड (Lock-in Period): यदि एग्रीमेंट में 6 महीने का लॉक-इन पीरियड है, तो उससे पहले मकान छोड़ने पर आपका डिपॉजिट जब्त हो सकता है। यह नियम दोनों पक्षों पर समान रूप से लागू होना चाहिए।

• नोटिस पीरियड (Notice Period): मकान खाली करने या कराने के लिए न्यूनतम 1 महीने (30 दिन) का लिखित नोटिस अनिवार्य रूप से क्लॉज में शामिल होना चाहिए। बिना तय नोटिस दिए कोई भी मकान मालिक किराएदार का सामान बाहर नहीं फेंक सकता और न ही जबरन ताला लगा सकता है।

किराया देने के बाद उस संपत्ति पर अधिकार किराएदार का होता है। कई मकान मालिक कभी भी बिना बताए फ्लैट में आ धमकते हैं या अनावश्यक टोका-टोकी करते हैं, जो कानूनन प्राइवेसी का उल्लंघन है।

एग्रीमेंट में साफ शर्त होनी चाहिए कि:

• मकान के निरीक्षण या मरम्मत कार्य के लिए मकान मालिक को कम से कम 24 घंटे पहले सूचना (Prior Notice) देनी होगी।

• निरीक्षण केवल दिन के समय और किराएदार की सुविधा अनुसार ही किया जा सकेगा।

• दोस्तों, रिश्तेदारों या देर रात आने-जाने को लेकर यदि कोई स्थानीय सोसायटी नियम हैं, तो वे मौखिक होने के बजाय लिखित रूप में स्पष्ट होने चाहिए।

धोखाधड़ी से बचने के लिए यह पुष्टि करना जरूरी है कि जिस व्यक्ति को आप किराया और डिपॉजिट दे रहे हैं, वह वास्तव में उस संपत्ति का कानूनी मालिक है या अधिकृत प्रतिनिधि।

• मकान मालिक से संपत्ति के मालिकाना हक के दस्तावेज (जैसे हालिया हाउस टैक्स रसीद, बिजली बिल या सेल डीड की प्रति) दिखाने का अनुरोध करें।

• यदि फ्लैट किसी पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) धारक या प्रॉपर्टी एजेंट के जरिए किराए पर दिया जा रहा है, तो मूल मालिक द्वारा हस्ताक्षरित वैध मुख्तारनामा अवश्य जांच लें।

• सभी भुगतानों (टोकन, एडवांस, किराया) का ट्रांजैक्शन हमेशा बैंक ट्रांसफर (UPI/NEFT) के जरिए ही करें और प्रत्येक भुगतान की डिजिटल रसीद सुरक्षित रखें।

अक्सर लोग 50 या 100 रुपये के स्टांप पेपर पर साधारण नोटरी (Notarized) करवाकर संतुष्ट हो जाते हैं। यद्यपि 11 महीने के लिए नोटरीकृत समझौता आम चलन में है, लेकिन विवाद की स्थिति में कोर्ट में रजिस्टर्ड लीज डीड का कानूनी वजन कहीं अधिक मजबूत होता है।

• एग्रीमेंट में किराएदार और मकान मालिक दोनों के वैध आईडी प्रूफ और दो स्वतंत्र गवाहों के हस्ताक्षर अनिवार्य रूप से होने चाहिए।

• पुलिस वेरिफिकेशन (Police Verification): स्थानीय कानून और सुरक्षा नियमों के तहत किराएदार का पुलिस सत्यापन कराना अनिवार्य होता है। यह प्रक्रिया किराएदार और मकान मालिक दोनों को आपराधिक या असामाजिक तत्वों के कानूनी झंझटों से सुरक्षित रखती है।